missio
персоналии
события
сми о нас
исследования
проекты
издательство
образовательная программа
статьи
рефераты
ссылки
связаться
команда
сотрудничать
 "Новый адрес""Квартира — это универсальный актив"Профессионалы рынка элитной недвижимости не могут прийти к согласию — насколько максимальные цены предложения востребованы рынком, соответствуют ли они качеству недвижимости. Нам стало интересно послушать и другую сторону — покупателей, которые, собственно, платят деньги за недвижимость класса люкс. -предприниматель, президент Фонда научных исследований «Прагматика культуры» Александр . Александр Борисович, вы давно интересуетесь московским рынком жилья и вкладываете в него средства. Какова ваша оценка этого рынка? Сегодня рынок жилой недвижимости демонстрирует лучшее сочетание надежности и доходности. Будучи не многим рискованнее депозитов в международных банках, он двадцатикратно доходней. У недвижимости как актива есть несколько очевидных преимуществ: прежде всего, вне зависимости от текущей оценки рынка, он имеет индивидуальную потребительскую ценность. Его промежуточная ликвидность обеспечивается сдачей в аренду, где доходность как минимум в полтора раза выше той, что выплачивают по депозитам российские банки. Еще один плюс — прозрачность этих активов. Если работа, к примеру, с акциями и другими фондовыми инструментами требует квалификации, то здесь особого профессионализма не требуется. Игроком может стать любой имеющий средства и «чутье» на жилье. С чем, на ваш взгляд, связана столь высокая доходность вложений в недвижимость? Рентабельность частных вложений достигает 30-40% годовых, и это, вообще говоря, удивительный факт. Связан он со структурой привлечения финансирования, к которой прибегают профессиональные участники рынка. Некоторую часть своего денежного портфеля они согласны пополнять, покупая деньги по столь высокой цене. Приоритет отдают наращиванию бизнеса и захвату новых инвестиционных площадок, а не выжиманию до последней капли рентабельности из начатых проектов. Чтобы подготовить вновь купленные активы в качестве банковского залога, нужны стартовые вложения, и они осуществляются за свой собственный счет. Средства же частных инвесторов покупаются дорого, но они служат избавлению от кассовых разрывов. Гонка за «столбление Клондайка» и высокий спрос на деньги на руку частным инвесторам, с которыми профессиональные инвесторы делятся частью своего дохода. Разумеется, делятся и рисками. Насколько ситуация, подобная летнему банковскому кризису, может оказаться фактором риска для частного инвестора?
Я не думаю, что проблемы с финансированием того или иного объекта со стороны банка могут обернуться для частных инвесторов катастрофой. На любом этапе стройка — ликвидный актив, перекупаемый теми, кто в состоянии завершить строительство. Годовая доходность может, конечно, снизиться, может быть, и вдвое, но останется приемлемой. Расскажите, пожалуйста, о вашем опыте вложений в недвижимость. Я не веду частных инвестиций, а покупаю квартиры, только если они нужны лично мне. Но если бы я занялся такими инвестициями, то покупал бы жилье той категории, в которой хорошо разбираюсь. Вы покупаете квартиры на первичном или на вторичном рынке? Покупать квартиру на этапе строительства — значит обречь себя на несколько лет Думаю, что на рынке есть неутоленный голод в отношении готовых квартир с отделкой. Это не должны быть роскошные апартаменты, это должны быть добротные квартиры, в которые можно будет въехать сразу после покупки. Какие требования лично вы предъявляете к жилью категории люкс? Я различаю люкс и роскошь в жилье. Люкс — это высокая функциональность, максимальный набор потребительских достоинств плюс то, что положено обеспеченному человеку по статусу. Это площадь — около 70 кв. м на одного человека, то есть около 200 кв. м на троих, престижный район, весь стандартный набор параметров. Роскошь — то, что стоит в два-три раза выше. Это жилье как произведение искусст- Если бы с самого начала закладывалась верная пропорция денежных и культурных вложений, то и цена, и ликвидность выросли бы несоизмеримо. Такой подход требует не только финансовых вложений, но и времени, а также художественной компетентности. А вот наработать ее по сути дела негде, кроме как на собственном опыте. Эта художественно-прагматическая сторона дела в литературе совершенно не освещена. Клиент обречен действовать методом проб и ошибок. По мере включенности в процесс его личный вкус развивается, и вскоре ему уже перестает нравиться его собственный выбор стиля. Интерьер — это сложно кодированное личностное высказывание, но логика этих высказываний для непрофессионалов совершенно непрозрачна. Сейчас я делаю квартиру в сотрудничестве с Александром Бродским", получаю удовольствие и от процесса взаимодействия с мастером, и от постепенно вырисовывающегося результата. Вы покупаете квартиру, отделываете ее и понимаете, что ее ликвидность при продаже мо-жет быть не так уж высока... Конечно, ведь универсальный актив получил конкретное воплощение. Универсальность утрачена, а с ней и ликвидность. Жареное мясо дороже вырезки, но ваш уникальный рецепт приготовления не всем по вкусу. Но если вы все-таки реализовали гармоничную идею, то найдутся и единомышленники, и покупатели. Подстраховаться можно именем архитектора. С чего вы начинаете выбор квартиры? Сначала я определяю район, где устройство жизни мне импонирует, потом пролистываю какое-то количество источников, чтобы оценить актуальное предложение. Я редко смотрю сами квартиры, которые покупаю. Еду на место, основательно изучаю документы, непременно интересуюсь высотой потолков. Хотя иногда нужно пройти по квартире, оценить вид из окон. Решение принимаю мгновенно. В каких московских районах вы предпочитаете жить? Люблю район справа от Нового Арбата. Моя личная тяга -это Замоскворечье, район Полянки, Пятницкая улица, Якиманка. Это мои «розовые очки» — я там жил в студенчестве. Безотчетно не принимаю дух Остоженки и Патриарших, и, кажется, жить там, неудобно. Хороши окрестности м. «Аэропорт» и «Сокол» (слева, если ехать от центра). Было бы здесь предложение высокого класса, купил бы непременно. Вам ближе по образу жизни городское или загородное жилье? И то, и другое. Многие пришли к тому, что должны быть и квартира в центре, и загородный дом. Насколько, по вашему мнению, качество дорогой недвижимости соответствует цене? Вопрос цены — это не столько вопрос самого качества, сколько вопрос компромисса, или соотношения, между спросом и предложением. Если предложение ограничено, а спрос велик, то и низкое качество можно продавать дорого. Но у меня не складывается впечатление, что сегодняшняя цена — результат перекоса между предложением и спросом, а решение о покупке принимается от безысходности. Мне кажется, что сегмент дорогого жилья демонстрирует высокое качество и адекватные цены. Другое дело, что для элитного сегмента цена сама по себе есть важнейший компонент качества. Цена — это одновременно и фильтр, выделяющий единую по стилю жизни социальную прослойку, и необходимый инструмент статусного взаимодействия. На какую цену за 1 кв. м вы обычно ориентируетесь при покупке квартиры? В зависимости от нужд, решаемых покупкой данной квартиры, — от $3000 до $10 000. Как будут меняться цены на дорогое жилье в Москве? Думаю, что цены во всех сегментах будут расти. К примеру, в Афинах, как недавно сокрушался таксист во время моей поездки на Олимпиаду, цена за 1 кв. м типового жилья — около 6000 евро. Я не говорю об остальных мировых столицах и об их престижных районах со сложившейся репутацией. В Москву сегодня стремятся многие, цены будут расти до уровня крупнейших городов мира. Максимальные цены предложения в Москве достигают $20 000. Считаете ли вы эти цены реальными для рынка? Они не менее реальны, чем представительства «Бентли» и «Роллс-Ройса» в Москве. Самолеты, яхты, дорогие автомобили, охотничьи принадлежности и прочие «излишества» — в этот ряд может быть встроено и жилье, как равноправный претендент на кошелек. Кажется, что на этом фоне казалось бы необязательных нужд расходы на жилье самые обязательные, но они же до сей поры и самые скромные. Жилье психологически недооценено в сравнении с другими «безумствами», и этот перекос будет со временем сглажен. Каково ваше видение развития рынка недвижимости? Думаю, что элитные новостройки, возводимые сегодня, не будут так быстро устаревать, как дома, построенные пять-семь лет назад. Разрыв между тем, что предлагается на рынке, и запросами покупателей сократится. Меня же лично занимают вопросы -когда и как сложится репутация московских районов и в какой степени порочна та степень эклектичности застройки и связанной с ней «социальной чересполосицы», от которой в Москве уклониться почти невозможно. Как вы оцениваете перспективы Болотного острова? Будет ли там создан статусный район? Ответ банальный: это определят цены. Если продажа пойдет от $10 000 за 1 кв. м, то статус гарантирован. Именно там есть все возможности для создания непротиворечивого анклава жителей. Его достижение — это вопрос верности заявленной концепции застройки, то есть экономико-юридический. Могли бы вы сформулировать вашу стратегическую линию в сфере недвижимости — что вы хотите получить в результате? Я в этом плане мыслю по-американски: не приписываю жилью свойств незыблемости, если на то нет особых причин. Я считаю приемлемым для себя каждые 3 года покупать-продавать квартиры, поддерживая баланс личного удобства и ликвидности портфеля. Ирина Огурцова,
|
Комментарии:к данной статье нет комментариев |
